Недвижимость Мадейры

Краткий план действий

1. Подобрать несколько обектов недвижимости (заранне онлайн)
2. Приехать на остров осмотреть и выбрать желаемый для покупки
3. Проверить объект на чистоту через юриста
4. получить ИНН Numero Fiscal de Contribuinte
5. окрыть банковский счет
6. оплатить налоговую пошлину
7. оформить сделку купли-продажи

Все мероприятия начиная с п.2 могут быть совершены в течение одного приезда на остров. Как правило на все это уходит 5-7 дней.

Процедура покупки жилой недвижимости

Сначала покупатель осматривает предложения и выбирает понравившийся объект недвижимости. Затем продавец и покупатель договариваются об условиях и цене сделки, после чего юристы обеих сторон обмениваются телефонами. Подготовкой и проверкой документов для сделки всегда занимаются юристы. При оформлении сделки рекомендуется обращаться к квалифицированному независимому юристу.

Предварительный договор

Перед подписанием предварительного договора, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту: нет ли долговых обязательств перед банком или каких-либо ограничений для продажи. Часто сделки купли-продажи недвижимости в Португалии проводятся без участия покупателя. В таком случае, юрист ведет весь процесс покупки от имени будущего владельца на основании генеральной доверенности.
При привлечении банковского финансирования, нужно провести оценку объекта. Кроме того, необходимо заранее зарегистрировать переход права собственности в кадастре. Копию документа о предварительной регистрации нужно предоставить при заключении основного договора.

Основной договор

Если сделка оформляется с привлечением ипотечного кредита, то с момента подписания предварительного и основного договора, как правило, проходит один - два месяца. Без оформления кредита покупка пройдет быстрее.
Покупатель оплачивает пошлину на переход права собственности перед подписанием основного договора в налоговых органах по месту нахождения недвижимости. Здесь же нужно получить квитанцию об оплате налога, которую необходимо принести нотариусу на подписание основного договора. Затем нужно внести оставшуюся часть суммы.
Оба договора оформляются на португальском языке, и при подписании договоров, которое происходит в нотариальной конторе, требуется присутствие переводчика. Английская версия обоих договоров является необязательной.
На финальном этапе покупки в земельном кадастре оформляется право собственности на нового владельца, для этого нужно предоставить заверенную у нотариуса копию основного договора. Этим занимается юрист. Необходимо проверить, чтобы в регистрационном документе было указано имя нового собственника жилья.

Налоги и пошлины

Размер пошлины на передачу права собственности в Португалии (Imposto Municipal sobre as Transmissoes) варьируется от 0 до 8% и зависит от стоимости покупки. Оплачивает его покупатель перед заключением основного договора.
Существует две шкалы налога на переход права собственности, и его размер зависит от того, покупаете вы жилье в качестве основного или второго дома.
Что касается приобретения жилья в материковой части Португалии, то сумма покупки основного жилья, облагаемая налогом, начинается от 92 407 евро, при покупке недвижимости на Мадейре и Азорских островах - от 115 509 евро.

Размер налоговой пошлины в 2012 г. при покупке жилья на материке Португалии (по данным Property Portugal Experts):

Основное жилье
стоимость покупки (евро)	ставка налога	вычет из суммы налога (в евро)
до 92 407	0%	0
92 407 - 126 403	2%	1848,14
126 403 - 172 348	5%	5640,23
172 348 - 287 213	7%	9087,19
287 213 - 574 323	8%	11 959,32
более 574 323	6%	0
Не основное жилье (второй дом)
стоимость покупки (евро)	ставка налога	вычет из суммы налога (в евро)
до 92 407	1%	0
92 407 - 126 403	2%	924,07
126 403 - 172 348	5%	4716,16
172 348 - 287 213	7%	8163,12
287 213 - 550 836	8%	11 035,25
более 550 836	6%	0

Если вы приобретаете жилье на материке Португалии в качестве второго дома стоимостью 150 000 евро, то размер пошлины будет рассчитываться по следующей схеме:
150 000х5% = 7500 евро
7500 - 4716,16 евро = 2783,84 евро

Для Мадейры и Азорских островов размер налогооблагаемой суммы другой:

Основное жилье
стоимость покупки (евро)	ставка налога	вычет из суммы налога (в евро)
до 115 509	0%	0
115 509 - 158 004	2%	2310,18
158 004 - 215 435	5%	7050,29
215 435 - 359 016	7%	11 358,99
359 016 - 717 904	8%	14 949,15
более 717 904	6%	0
Не основное жилье (второй дом)
стоимость покупки (евро)	ставка налога	вычет из суммы налога (в евро)
до 115 509	1%	0
115 509 - 158 004	2%	1155,09
158 004 - 215 435	5%	5895,20
215 435 - 359 016	7%	10 203,90
359 016 - 688 545	8%	13 794,06
более 688 545	6%	0

Приведенные в таблице данные действительны на 2012 год. Ежегодно размер пошлины пересматривается и точная сумма будет известна при уплате непосредственно в налоговом органе.
Данная пошлина выплачиваеся единовременно до совершения сделки купли-продажи!

Оформляя недвижимость на оффшорную компанию, размер пошлины составит 15%.
Часто в документах указывается сумма ниже фактической стоимости недвижимости, поэтому и размер пошлины может получиться меньше.

Нотариальные и регистрационные сборы составляют примерно 2,5% от заявленной стоимости объекта.
Гербовый сбор - 0,8%.

Налог на недвижимость на первое жилье не взимется в первые 5 лет. Если второе, не основное жилье то платится ежегодный налог в размере примерно 3-3,5% в год.

Дополниельные услуги по оформлению

Услуга по открытию банковского счета и получения ИНН - 200 евро
Услуги устного переводчика при сопровождении сделки - 200 евро
Услуги юриста 1,5 % от стоимости обьекта.
Услуги перевода документов на португальский - 30-35 евро.

Перечень необходимых документов для оформлении сделки

До заключения сделки иностранцы получают идентификационный налоговый номер (Numero Fiscal de Contribuinte) в налоговых органах по месту расположения покупаемого жилья. Этот девятизначный номер в дальнейшем будет использоваться во всех документах при оформлении покупки. Полученный номер налогоплательщика также понадобится для открытия счета в одном из банков Португалии, через который будет оплачиваться покупка недвижимости. Если жилье приобретает супружеская пара, то номер необходимо получить обоим супругам и соответственно необходимо подготовить документы и на супругу.

Для полученя ИНН необходимы следующие документы:
1. загранпаспорт
2. справку с работы
3. подтверждение проживания в России (например, счета за оплату коммунальных услуг). Рекомендуется иметь при себе выписку из домовой книги, взятой в паспортном столе по месту проживания, – документ с печатью имеет большую силу.

Для открытия счета в банке:
1. ИНН (Numero Fiscal de Contribuinte)(получается уже на острове)
2. ксерокопия паспорта переведенная на португальский и заверенная нотариусом
3. выписка из домовой книги по основному месту жительства, переведенная на португальский и заверенная нотариусом
4. справка с работы с указанием зарплаты переведенная на португальский и заверенная нотариусом
5. справка 2НДФЛ переведенная на португальский и заверенная нотариусом
6. если сделка оформляется на двоих то на второго супруга так же нужны те же документы
7. при оформлении сделки на супругу мужем необходима доверенность на открытие счета в банке, получение ИНН, подписание документов у нотариуса, юриста (отдельно на каждую услугу)
8. свидетельство о браке при оформлении совместной сделки (переведенное и заверенное в посольстве с апостилем)

Все документы в обязательном порядке должны быть переведены на португальский язык и заверить у нотариуса. Если документы будут заверены заранее, это сэкономит время и деньги. Есть возможность перевода и заверения этих документов здесь на Мадейре, цена перевода 30-35 евро за документ и 30 евро за печать португальского нотариуса, т.е. один документ обходится 60-65 евро, поэтому если в России дешевле, проще сделать все документы заранее.

Для подписания договора купли-продажи необходимо предоставить квитанцию об уплате пошлины на переход права собственности.